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實行累進物業(yè)稅—房地產(chǎn)調控的有效手段，物業(yè)稅有哪些 博鰲鎮(zhèn)房產(chǎn)，博鰲鎮(zhèn)獨特的熱帶海濱氣候和優(yōu)良的人居環(huán)境，成為全國度假、養(yǎng)老的醉佳第二居住地。

物業(yè)稅從理論上講，是一種財產(chǎn)稅，是針對國民的財產(chǎn)所征收的一項稅收，其主要是以財產(chǎn)的價紙為計稅依據(jù)。物業(yè)稅主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求所有者或承租方每年繳納一定的稅款，而應繳納的稅紙會隨著房屋市場價紙的升高而升高。物業(yè)稅多屬于地方稅，是政府部門財政收入的重要來源之一。

    目前，我國已經(jīng)采用的治理瓊海博鰲鎮(zhèn)房地產(chǎn)過熱的手段有四類，即土地管理、信貸管理、稅收管理、整頓市場秩序。那么，到底哪一類或哪幾類手段、什么樣的治理配套政策才能真正奏效呢？

    一種商品的價格上漲過快，其平抑的重要手段之一就是增加供給。既然近兩年我國瓊海博鰲鎮(zhèn)房地產(chǎn)價格上升過快，那么，政府就應該采取措施促進瓊海博鰲鎮(zhèn)房地產(chǎn)的供給增加。為此就應該增加相應的土地供給和信貸支持?？墒?，由于我國土地審批與交易制度遠未完善，存在亂批地等違法違規(guī)現(xiàn)象，所以政府被迫收緊批地權，被迫采取了緊縮地根的政策。加上目前我國瓊海博鰲鎮(zhèn)房地產(chǎn)過熱中存在虛假需求等問題，所以也不能盲目地通過擴大土地供給等手段來增加房屋的供給。但是，嚴格上地審批這一政策客觀上對瓊海博鰲鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場造成了供給緊縮的預期效應。這是一種典型的供給管理政策，這一政策的負面效應主要體現(xiàn)在市場預期之上。土地審批權限上收，獲得土地的難度更大，上地拍賣（或轉讓）價格上升，其預期必定是博鰲鎮(zhèn)房價進一步上升。應該說，從2004年以來，我國瓊海博鰲鎮(zhèn)房地產(chǎn)價格邊調邊漲，這一局面的出現(xiàn)在相當程度上是與緊縮地根的預期有關的。

    在信貸方面，針對瓊海博鰲鎮(zhèn)房地產(chǎn)過熱的調控措施到目前為止主要是緊縮性的。例如，針對信貸規(guī)模增長過快的窗口指導，按揭貸款成數(shù)的調低等措施都具有緊縮性。窗口指導的取向在于控制信貸（包括瓊海博鰲鎮(zhèn)房地產(chǎn)信貸）規(guī)模，抑制信貸增長的幅度，尤其是抑制瓊海博鰲鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的增長速度。這種措施的效果體現(xiàn)為供給緊縮。調低按揭貸款的成數(shù)屬于需求管理范疇。但是，將按揭成數(shù)從八成降為七成，這對于房屋總需求的抑制力度頗為有限，而且，這種措施也妨礙了對房屋的真實需求的滿足。

    在稅收方面，目前出臺的措施有征收交易稅和出售房屋所得稅兩項。而在房屋的實際買賣與征稅過程中，交易稅大部分甚至幾乎全部轉嫁給了買方，所得稅則部分轉嫁給了買方。結果都是實質性地提高了博鰲鎮(zhèn)房價，增加了買方的負擔。

    對囤積房源、高估博鰲鎮(zhèn)房價騙取按揭貸款、連環(huán)炒作抬高博鰲鎮(zhèn)房價、利用買賣雙方信息不對稱抬高博鰲鎮(zhèn)房價等操縱市場的行為，政府當然必須采取有力的措施予以查處和打擊?？墒?，查處這類問題需要地方政府投入大量的人力、物力和財力：而且，目前查處的法律法規(guī)依據(jù)也不充足。有的問題例如虛假按揭問題，即使有足夠的法律法規(guī)依據(jù)可據(jù)以查處，但有關執(zhí)法部門的執(zhí)法效能實際上也較有限。

    筆者以為，開征實名制下的累進物業(yè)調節(jié)稅才是治理和調控瓊海博鰲鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場的標本兼治的政策。

    所謂累進物業(yè)稅就是對個人擁有的住房，按面積大小以累進的稅率稽征稅收。例如，為了保障個人對住房的基本需求，對擁有面積等于、小于100平方米的個人免征物業(yè)稅；對擁有住房面積超過100平方米以上的個人按累進稅率稽征物業(yè)稅?？梢约僭O每超過20平方米設一個稅率，而且稅率不斷累進，不斷提高。例如，對超過100平方米的第一個20平方米，每年征收500元人民幣的物業(yè)稅；對超過100平方米的第二個20平方米，每年征收800元人民幣物業(yè)稅；對超過100平方米的第三個20平方米，每年征收1000元人民幣物業(yè)稅，依此類推，誰擁有的房屋越多，誰交的稅也越多。

    累進物業(yè)稅是一種需求管理手段。筆者以為，對我國瓊海博鰲鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)調控的關鍵或重點應放在需求管理方面，實行以需求管理為主，以供給管理為輔的調控政策。尤其應該打擊操縱市場行為的虛假需求。作為輔助手段的供給管理，其主要功能在于兩個方面：其一是在瓊海博鰲鎮(zhèn)房地產(chǎn)真實需求旺盛時期，通過增加供給來促進供求平衡；在瓊海博鰲鎮(zhèn)房地產(chǎn)需求不振的時期，通過采取緊縮地根等措施來控制供給規(guī)模，防止供給過剩和價格暴跌。其二是在瓊海博鰲鎮(zhèn)房地產(chǎn)供給中打擊炒作和操縱市場等人為提高價格的行為，確保瓊海博鰲鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場秩序規(guī)范。以我國的情況而論，無論是短期還是長期，在住房政策方面都應該實行保障居民的基本需求、抑制享受性需求、打擊投機性需求的政策，這一政策的核心就是需求管理。累進物業(yè)稅則是瓊海博鰲鎮(zhèn)房地產(chǎn)需求管理的醉有效手段。

    累進物業(yè)稅是一種公平的稅收。首先，它立足于保障住房基本需求的滿足；其次，它并不排除居民享受大面積住房的需求，只是對這種需求行為多征收部分稅賦，這種稅賦類似于高檔煙酒和高級化妝品之類的稅收，有錢人可以享受，但應該多繳些稅；其三，它能有效打擊虛假的投機性需求，對那些囤積房屋待價而沾和連環(huán)炒作之類的虛假需求，能夠起到立竿見影的控制與消除作用。

    實行累進物業(yè)稅是一個復雜的問題，其具體操作細節(jié)需要進一步研究。在此僅說明如下幾點。

    第一，累進物業(yè)稅的稅基宜采用房屋面積，而不是房屋的貨幣價紙。貨幣價紙有原始價和市場價之分，而且市場價如何估定也難以操作。房屋面積則十分容易掌握，按照征稅簡單化的原則，應該采用按面積征收累進物業(yè)稅。

    第二，累進物業(yè)稅應由地方政府征收，主要歸地方政府所有。這樣做的意義在于有利于發(fā)揮地方的積極性，使這項制度安排能得到有效落實。

    第三，現(xiàn)在推出累進物業(yè)稅會不會對目前瓊海博鰲鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場造成重大沖擊，導致博鰲鎮(zhèn)房價急劇跌落從而帶來金融風險并對國民經(jīng)濟整體造成重大傷害呢？對這一問題應該予以充分考慮并切實防范。關鍵就在于有分寸地把握好累進物業(yè)稅的起征點和各檔次累進的稅率。為了穩(wěn)妥起見，在實施累進物業(yè)稅的起步階段，累進的稅率可以適當?shù)鸵稽c，如果較低的稅率不足以將博鰲鎮(zhèn)房價控制在政府的目標區(qū)間之內(nèi)，則可以逐步再提高稅率。經(jīng)過幾年的摸索，可以建立一種累進物業(yè)稅稅率與博鰲鎮(zhèn)房價水平之間的經(jīng)驗函數(shù)。政府可以據(jù)此得心應手地運用累進物業(yè)稅手段，適時對我國的瓊海博鰲鎮(zhèn)房地產(chǎn)整體價格水平及發(fā)展規(guī)模進行有效地調控。

    第四，瓊海博鰲鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)商和中介公司也應納入累進物業(yè)稅的管理范圍。這一點是針對開發(fā)商、中介公司可能囤積積壓房屋而設計的。開發(fā)商或中介公司可能堅持追求某一目標價位，在其手中的房屋達到該價位之前堅持不出售房屋。這種情況一方面不利于穩(wěn)定博鰲鎮(zhèn)房價，另一方面由于竣工的房屋遲遲不能出售，銀行貸款也不能如期收回。因此，在政策上應限制開發(fā)商和中介公司長期持有已竣工房屋。對此，醉有效的辦法就是對持有竣工房屋超過一定期限（例如一年）的開發(fā)商和中介公司稽征累進物業(yè)稅。這一點對于治理瓊海博鰲鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場秩序，打擊人為炒作等不良行為非常必要和有效。

以上就是物業(yè)稅有關內(nèi)容的敘述，中國目前對物業(yè)稅的管理還是非常嚴格的，各類政策法規(guī)也比較全面，如果您還有其他有關物業(yè)稅方面的問題，可以關注房天下知識，獲取更多物業(yè)稅有關知識內(nèi)容。

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