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置業(yè)知識(shí)丨委托中介“獨(dú)家銷售”房主反悔被判違約 海南樓盤，海南島瓊海的房子都是無價(jià)的，我們買的是環(huán)境，是空氣。更何況是附帶著各種美的房子。

房東簽下“獨(dú)家銷售”合同，委托中介公司賣房，事后卻又反悔，不再賣房。這種情況下，要賠違約金嗎？

2018年5月28日，江蘇省南通市的余女士夫婦作為甲方與南通某中介公司作為乙方簽訂了一份“獨(dú)家銷售”合同，約定甲方委托乙方獨(dú)家代理出售其所有的一套三居室，委托海南房?jī)r(jià)款為114．2萬元，委托期限從2018年5月28日至9月28日。雙方約定，乙方先行向甲方支付限時(shí)出售定金人民幣2000元，在簽訂《瓊海市房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》《房屋買賣合同》當(dāng)日甲方應(yīng)向乙方支付推廣費(fèi)，數(shù)額為瓊海市房地產(chǎn)成交總價(jià)的1％。

雙方還約定，若乙方未能在協(xié)議約定的期限內(nèi)找到買方，乙方不得收取推廣費(fèi)，同時(shí)甲方可不返還乙方已支付的限時(shí)出售定金。如甲方違約，甲方應(yīng)返還乙方已經(jīng)支付的2000元限時(shí)出售定金，并向乙方支付委托海南房?jī)r(jià)款2％的違約金。該合同上應(yīng)由余女士丈夫簽名的地方均由余女士代簽。合同簽訂當(dāng)日，中介公司將2000元定金匯入余女士的銀行卡內(nèi)。

此后，中介公司重點(diǎn)推介該房源并積極聯(lián)系買受人。2018年8月6日，余女士以其丈夫不同意出賣房屋為由通知中介公司不再賣房。后雙方為后續(xù)問題，不能達(dá)成一致意見，中介公司遂將余女士訴至南通市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)人民法院，要求返還限時(shí)出售定金2000元并支付違約金22840元。

庭審中，余女士辯稱，因其丈夫未在合同中簽名，故該合同未發(fā)生效力，只肯退回中介公司已經(jīng)支付的2000元限時(shí)出售定金。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，根據(jù)雙方約定的內(nèi)容看，系中介公司向余女士提供訂立出售房屋合同的媒介服務(wù)，余女士支付推廣費(fèi)作為報(bào)酬，應(yīng)認(rèn)定為居間合同，且為雙方真實(shí)意思表示，合法有效。余女士簽訂合同未取得丈夫的授權(quán)，且事后也未經(jīng)丈夫追認(rèn)，該合同對(duì)余女士的丈夫不發(fā)生效力，但合同在余女士與中介公司雙方簽字、蓋章后即成立并發(fā)生法律效力，故余女士辯稱因其丈夫未在合同中簽名，致該合同效力未定的理由不能成立。中介公司作為專業(yè)的房屋中介，在審查發(fā)現(xiàn)余女士欲出售的房屋歸余女士夫婦共同共有，仍同意余女士代其丈夫簽名，導(dǎo)致存在其丈夫?qū)聿煌赓u房的風(fēng)險(xiǎn)，故不能以全部中介服務(wù)費(fèi)確定其將來的損失。余女士在中介公司尋找到實(shí)際瓊海買房人前已撤銷委托，致中介合同無法繼續(xù)履行，余女士應(yīng)退還收取的2000元定金，中介公司在客觀上并未提供協(xié)助簽訂房屋買賣合同、辦理交房手續(xù)等后續(xù)服務(wù)，且未能提供證據(jù)證明為從事居間活動(dòng)所支出的費(fèi)用，故對(duì)于余女士應(yīng)支付居間服務(wù)傭金的具體數(shù)額，酌情確定房款1％即11420作為余女士承擔(dān)的違約金。

據(jù)此，法院判決余女士返還中介公司限時(shí)出售定金2000元并支付違約金11420元。中介公司不服，向南通市中級(jí)人民法院提起上訴。南通中院審理后維持原判。

簽訂委托賣房合同要慎之又慎

該案二審承辦法官戴志霞表示，簽訂獨(dú)家銷售委托合同后，中介公司從信息發(fā)布、看房、到談判、簽約等方面會(huì)比普通的房源投入更多的人力和物力，比如通過刊登廣告、派發(fā)單等多種方式對(duì)外推介宣傳，以盡快打開銷售渠道，同時(shí)銷售人員也會(huì)在第一時(shí)間盡心盡力地向瓊海市購房者推薦，以提高該套房源的成交機(jī)會(huì)。

因此，在房屋銷售過程中，如果委托人不想賣了，此時(shí)中介公司已付出了一定的勞動(dòng)，除了有先前所作宣傳推介的損失，還會(huì)喪失其通過居間服務(wù)獲取相應(yīng)傭金的權(quán)利，故委托人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，同時(shí)因?yàn)橹薪楣驹诳陀^上尚未提供協(xié)助簽訂房屋買賣合同、辦理交房手續(xù)等后續(xù)服務(wù)，故對(duì)委托人應(yīng)支付居間服務(wù)傭金的具體數(shù)額，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況酌定考慮。

法官提醒，賣房人在簽訂委托賣房合同前，一定要慎之又慎，因?yàn)橐坏┖炞郑贤Ш?，只要違約就要承擔(dān)違約責(zé)任，同時(shí)賣房人在簽訂委托協(xié)議時(shí)，還要仔細(xì)看清合同條款的每一項(xiàng)，特別是簽訂獨(dú)家委托時(shí)，要特別注意違約條款，以免因疏忽而違約。

瓊海樓盤排行

1、官塘首府： 均價(jià)20000元/㎡，官塘首府位于瓊海市官塘片區(qū)門戶（紅色娘子軍紀(jì)念園正對(duì)面），物業(yè)公司是北京萬佳鑫物業(yè)公司海南分公司。

2、椰香海韻： 均價(jià)5980元/㎡，椰香海韻位于瓊海市銀海路北側(cè)，福海路與海勝路交匯處，

3、瓊海商業(yè)步行街： 均價(jià)14000元/㎡，瓊海商業(yè)步行街位于瓊海市豪華西路66號(hào) ，周邊餐飲有椰莊度假酒店 900米 潭門港海鮮大排檔 3.5公里 瓊海四季春天酒店 1.5公里 和味館 2.9公里。

4、海南佰悅灣： 均價(jià)30000元/㎡，海南佰悅灣位于瓊海市博鰲濱海旅游開發(fā)區(qū)，綠化率60%。

5、博鰲假日海岸： 均價(jià)9800元/㎡，博鰲假日海岸位于瓊海市 博鰲，

6、明悅怡居萬泉： 均價(jià)16000元/㎡，明悅怡居萬泉位于海南省瓊海市銀海路與銀河路交匯處，綠化率41%。

7、鵬欣白金灣： 均價(jià)24500元/㎡，項(xiàng)目地址：瓊海市博鰲濱海大道東側(cè)。

8、中視萬泉灣： 均價(jià)5225元/㎡，中視萬泉灣位于瓊海市銀海路北側(cè)，

9、海航男爵公館： 均價(jià)12000元/㎡，海航男爵公館位于海航男爵公館，開發(fā)商是瓊海男爵海航touzi開發(fā)有限公司。

10、陽江花苑： 均價(jià)9700元/㎡，陽江花苑位于陽江花苑位于瓊海市銀海路，物業(yè)費(fèi)0.70元/平米/月。

瓊海休閑度假：瓊海依托于獨(dú)特的生態(tài)旅游資源和優(yōu)越的地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)，以及國家賦予的獨(dú)一無二的入境旅游優(yōu)惠政策，海南省確立了旅游國際化發(fā)展的道路，旅游業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)工作成效顯著，旅游增長(zhǎng)方式已呈現(xiàn)出由適度數(shù)量規(guī)模型向質(zhì)量效益型轉(zhuǎn)變，旅游產(chǎn)品從觀光旅游型向休閑度假型轉(zhuǎn)變，旅游客源結(jié)構(gòu)由低端向高端轉(zhuǎn)變，旅游產(chǎn)業(yè)步入了發(fā)展加速、質(zhì)量提高的轉(zhuǎn)型升級(jí)時(shí)期，呈現(xiàn)出國際化、度假化、品牌化、高端化的發(fā)展趨勢(shì)。

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